Polski Ład wprowadził nowe zasady niemal w każdej sferze życia. Rynek nieruchomości nie był wyjątkiem, bo zmieni się m.in model opodatkowania najmu prywatnego. W 2022 roku najemca będzie miał prawo wybrać formę opodatkowania. Może to być opodatkowanie na zasadach ogólnych lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Ogólne zasady PIT
Opodatkowanie na zasadach ogólnych bazuje na dochodzie posiadacza nieruchomości. Można obniżyć dochód za pomocą odjęcia kwoty kosztów od otrzymanego przychodu. Kosztami uzyskania przychodu przy wynajmowaniu często mogą być:
- koszty remontów;
- odpis amortyzacyjny;
- koszty zakupu wyposażenia.
W naszym kraju dochód w sposób ogólny zostaje opodatkowany w postaci dwóch progów podatkowych: 17% i 32%. Wraz z nadejściem roku 2022 zmianie ulega kwota wolna od podatku, wynosić ona będzie 30 000 zł. Wspomniany wcześniej pierwszy próg podatkowy 17% w 2022 r. wynosić będzie 120 000 zł, natomiast każda większa kwota opodatkowana będzie według drugiego progu, czyli 32%.
Czym jest podatek ryczałtowy?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – to inna forma rozliczania, którą można wybrać. Podstawę opodatkowania stanowi więc przychód. Korzystając z takiej podstawy, jeżeli wynajmujący ponosi jakiekolwiek koszty jego uzyskania, nie będzie miał możliwości ich obliczyć. Ryczałt zostanie obliczony na takich zasadach:
- 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznych przychodów;
- 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł przychodów.
Ryczałt od 2023 roku
W 2023 r. nie będzie już możliwości wyboru formy rozliczania najmu prywatnego. Domyślną i jedyną formą zostanie ryczałt. Jeżeli wynajmujący poniesie koszty za obsługę najmu, ta zmiana nie będzie pozytywną. W takim przypadku można rozpocząć rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej. Wtedy wynajmujący nadal będzie mógł uwzględniać koszty związane z najmem, odliczając je od podstawy opodatkowania. Wraz z wejściem w życie Polskiego Ładu zmianie ulegnie sposób rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej, między innymi poprzez wprowadzenie nowych zasad naliczania składki. Składka zdrowotna zwiększyła się do 9% w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. W przypadku rozliczania się na zasadach podatku liniowego wynosić będzie 4,9%. Wraz z Nowym Ładem odliczenie składki zdrowotnej od podatku dochodowego nie będzie możliwe w żaden sposób.
Przejście na ryczałt a zmiana umowy najmu
W ogólnym rozrachunku zmiana modelu rozliczeń podatkowych nie wymaga zmiany umów najmu. Ryczałt od przychodów z tytułu najmu można rozliczać tylko od kwoty czynszu najmu przyjmowanego przez właściciela. Zmiana wzoru umowy może być wymagana aby dostosować jej postanowienia do korzystnej interpretacji organów podatkowych.
Kogo dotyczą zmiany?
Na dzień dzisiejszy najem jest bardzo popularnym sposobem inwestycji, więc taka zmiana prawna okaże się dla wielu finansowo dotkliwa. Najbardziej mogą stracić Ci, którzy kupowali mieszkania specjalnie pod wynajem lub remontowali stare, ponosząc bardzo duże koszty remontu, które mogli jednak odliczyć potem od podatku.